סעד הצהרתי מקרקעין
מה, מתי ולמה?
תביעה למתן סעד הצהרתי במקרקעין מהווה הליך אשר במהלכו בית המשפט מתבקש לפסוק כי זכויות במקרקעין מסויימים שייכים לתובע.
הצורך בתביעה מעין זו קם במקרים בהם קיימת זכות בעלות במקרקעין. ברם, זו אינה רשומה בפנקסי הזכויות הרלבנטיים (בטאבו) או כאשר קיימות זכויות הנוגדות את זכות הבעלים של התובע.
דוגמאות למקרים בהם נדרש לפנות לבית המשפט בסעד מעין זה:
- אכיפת הסכם מכר שלא ניתן לרשום בטאבו מפאת חלוף הזמן:
בין הצדדים נערך הסכם מכר לפני כשלושים שנים. ההסכם לא נרשם בטאבו ובמרוצת השנים המוכר והקונה הלכו לעולמם. כעת, יורשיו של הקונה חפצים לממש זכויותיהם בנכס. ברם, דבר זה אינו אפשרי שהרי הנכס אינו רשום בטאבו והוא אינו חלק מן העיזבון. כך שאין ברירה על היורשים אלא לפנות לבית המשפט על מנת שיכריז עליהם כבעלים האמיתיים של הנכס. לאחר הכרזה זו, רשאים הם לפנות לרישום הנכס בטאבו.
- הכרעה בתחרות בין קונה שלא רשם הערת אזהרה לבין עיקול:
במקרה זה קיימת עסקת מכר והצדדים פועלים להשלמת העסקה ורישום בטאבו בדבר העברת זכויות הבעלות. ואולם, לא נרשמה הערת אזהרה ישר לאחר כריתת ההסכם ובטווח הזמנים שבין כריתתו ועד לרישום הערת האזהרה, הוטל עיקול צד ג’ על המקרקעין. גם כאן, יש לפנות לבית המשפט על מנת שיכריע בדבר הזכות העדיפה של הקונה אל מול זכותו של המעקל.
- הסרת עיקול צד ג’ בהסתמך על מרשם שגוי:
במקרה דנן, מדובר על העברת זכויות בין בני זוג במסגרת הליך גירושין. גם כאן, העברת הזכויות לא הושלמה ונרשם לאחר מכן עיקול צד ג’ על המקרקעין. על אף העובדה כי בית משפט אישר כבר את מכירת הנכס כחלק מהסכם חלוקת הרכוש אשר קיבל תוקף של פסק דין, הרי שאין די בכך ויש צורך בפנייה מחודשת לבית המשפט וזאת באופן נקודתי – בקשה למתן סעד הצהרתי לפיו המקרקעין שייכים לבן הזוג אשר רכש אותם במסגרת פסק הדין הקודם אך הרכישה לא נרשמה בפועל.
מסגרת נורמטיבית
בחוק קיימים מספר כלים אשר מתירים הגשת תביעה למתן סעד הצהרתי.
- חוק בתי המשפט התשמ”ד-1984 – סעיף 75 בחוק זה קובע כי: “כל בית משפט הדן בענין אזרחי מוסמך לתת פסק דין הצהרתי, צו עשה, צו לא-תעשה, צו ביצוע בעין וכל סעד אחר, ככל שיראה לנכון בנסיבות שלפניו“.
- תקנות סדר הדין האזרחי התשמ”ד-1984 – תקנה 14(א) לתקנות אלו קובעת כי: “בכתב התביעה רשאי התובע לבקש כל סעד שמוסמך בית המשפט לתיתו, לרבות צו לתשלום סכום כסף, צו אכיפה, צו עשה, צו לא תעשה וצו הצהרתי“.
התנאים למתן פסק דין הצהרתי
בתי המשפט קבעו כי על מנת שהתובע יזכה בסעד הצהרתי במקרקעין, עליו לעמוד בשני תנאים מצטברים:
- קיומה של זכות: האם התובע הוכיח כי קיימת לו זכות.
- זכות ראויה לשריון: האם התובע הוכיח כי ראוי לשריין לו את הזכות האמורה כלפי כולי עלמא.
ראו בהקשר זה את שנפסק בת”א (חי’) 11105-11-08 פרח חלבי נ’ בארוד חליל ז”ל (ניתן ביום 19.9.2012) וכן בה”פ (ת”א) 1018/00 קיומרס תומס טיזאבי נ’ טיזאבי ביז’אן (ניתן ביום 25.5.2003)).
סיכום:
תביעה למתן סעד הצהרתי במקרקעין נועדה לשריין ולהבטיח את זכות הבעלות במקרקעין. על התובע לעמוד בשני תנאים מצטברים: קיומה של זכות ושזו תהיה ראויה לשריון. לכן, אם מי מכם אוחזים בזכויות בעלות במקרקעין מסויימים אך אלו אינן רשומות בשום מקום, אל תאמרו נואש – פנו אלינו בהקדם.
משרדנו מתמחה בתביעות למתן סעד הצהרתי במקרקעין ובייחוד במקרים סבוכים בהם קיימים טוענים רבים לזכויות במקרקעין. אנו במשרד עורכי הדין מלי טייב ושות’, מזמינים אתכם ליצור עימנו קשר. יחדיו, בפגישה מסודרת, נבחן את טענותיכם וככל שנמצא כי אכן עומדות לרשותכם זכויות הראויות לשריון, נפעל במהירות וביעילות לפנות לבית המשפט על מנת להבטיח את זכויותיכם כדין.