עסקת מכר במקרקעין
עסקת מכר - לשמור על הנכס היקר לכם מכל
עסקה במקרקעין היא מהעסקאות הגדולות ביותר אשר מי מאתנו מבצעים במהלך חיינו אם לא הגדולה שביניהן. לפיכך, חשוב לדעת כי העסקה אינה מסתיימת במחיר הנכס או מועד קבלתו. קיימים גורמים ומשתנים רבים אשר משפיעים על העסקה וביצועה.
לכן ועוד בטרם כריתת הסכם מכר, חובה לערוך בדיקות מקדימות.
ראשית ולפני הכול חובה היא לזהות את המקרקעין, כלומר מה בדיוק קונים/מוכרים, וזאת ניתן לבצע באמצעות הוצאת נסח טאבו מתאים. לעיתים המקרקעין אינם רשומים בטאבו, למשל מקום בו מדובר בדירה אשר טרם נרשמה. במקרה שכזה יש להוציא אישור זכויות מהחברה המשכנת או רשות מקרקעי ישראל.
שנית, יש לבדוק האם המקרקעין פנויים משעבוד או התחייבות קודמת, כלומר האם יש עיקול או משכנתא על המקרקעין וכיצד ניתן להסירם. פעולות אשר ברגיל מבוצעות על ידי עורך דין למכר מקרקעין.
בנוסף לבדיקות אלה, צריך לבדוק לפרטי פרטים את סוגיית התמורה בגין המקרקעין. שכן, מעבר לתמורה המוסכמת בין הצדדים, קיימות הוצאות נוספות שיש ליתן אליהם את הדעת. בעיקר תשלומי מס החלים על הנכס או חובות ארנונה, חשמל, מים וכיו’. לעיתים תשלומים אלה מהווים סכום משמעותי אשר כשלעצמו מוסיף לתמורה המוסכמת בין הצדדים עשרות אחוזים מה שהופך את העסקה ללא כדאית. פעולות אלו מבוצעות ברגיל על ידי עורך דין לקניית מקרקעין.
לאחר עריכת הבדיקות המקדימות והבנה כי ניתן לכרות הסכם מכר תוך שיודעים מה רוכשים, מה מחיר התמורה המלא (כולל מסים) וכן מה גובה המשכנתא הרובצת וכיו’, ניתן להתקדם לעבר עריכת הסכם מכר מקרקעין.
לצורך עריכת חוזה מכר מקרקעין יש להיעזר בשירותי עורך דין מנוסה ואשר מכיר את כל התהליכים המעורבים בעסקת מכר. שלב זה הינו מהותי ואין להקל בו ראש.
חוזה שכזה צריך לכלול את הפרטים המהותיים וביניהם: זיהוי המקרקעין, תמורה מוסכמת בין הצדדים, מועדי תשלום, דיווחים לרשויות המס ותשלומי המס החלים, מועדי רישום הערת אזהרה, קבלת החזקה ורישום הבעלות. מלבד הפרטים המהותיים, החוזה צריך לכלול מנגנונים המתייחסים לכל מה שצריך כדי להבטיח את ביצוע עסקת המכר על הצד הטוב ביותר ובשלמותה. כך שצד אחד יקבל את הבעלות ואילו הצד השני יקבל את התמורה ללא כל טענה האחד כנגד השני. לכן, בחוזה המכר יש להתייחס גם לסוגיית הסרת המשכנתא, ליקויים ופגמים במקרקעין ולרבות פגם נסתר, האם המקרקעין כוללים את תכולת הכנס הנמכר (למשל מזגנים, ריהוט ועוד). כן יש צורך לכלול מנגנון פיצוי במקרה של הפרה. מנגנון זה יבטיח כי כל צד יפעל ככל שהוא יכול להבטיח את קיום התחייבויותיו בהסכם המכר.
בנוסף, יש לדעת כיצד לסווג את העסקה: רכישת דירה ראשונה, עסקת מתנה, מכר אגב גירושין, דירה בירושה, דירה להשקעה, עסקת קומבינציה, מגרש לבניה עצמית, אדמה חקלאית או שטח מסחרי וכיו’. סיווג העסקה משפיע רבות על עסקת המכר ובעיקר על תשלומי המס החלים. עורך דין מנוסה יוכל לדעת כיצד לנתב את העסקה באופן בו תשלומי המס אשר יש לשלם יהיו הנמוכים ככל שניתן ובמסגרת החוק.
לסיכום:
עסקת מכר במקרקעין היא עסקה משמעותית בחיי כל אחד ואחת מאתנו. חשוב ביותר כי עורך דין מנוסה ילווה את התהליך מתחילתו ועד סופו. משרדנו בעל ניסיון רב שנים בתחום זה ואנו נוכל להבטיח כי, בין אם אתם מוכרים או קונים, אנו נבצע את מכלול הבדיקות הנדרשות ונדאג להבטחת זכויותיכם באופן המרבי.