פירוק שיתוף במקרקעין

פירוק שיתוף – מתי צריך

ישנם מקרים בהם למקרקעין מסויימים קיימים מספר שותפים. למשל דירת מגורים השייכת לבני זוג או חלקת אדמה בין מספר יורשים. כל עוד השותפים מתנהלים ביניהם בשלום, אין כל בעיה. ואולם, לעיתים מתגלע סכסוך בין השותפים (למשל בגירושין) או עולה רצון של אחד השותפים לממש את המקרקעין שבבעלותו לצרכי נזילות כספית. במקרים שכאלה, יש לבחון את פירוק המקרקעין באופן המיטבי ביותר לכלל השותפים.  

פירוק שיתוף – הוראות החוק

סימן ב’ בחוק המקרקעין התשכ”ט-1969 (להלן- “חוק המקרקעין”) הוא המסגרת הנורמטיבית בכל הנוגע לאופן פירוק שיתוף במקרקעין. להלן מספר כללים שחשוב להכיר ואשר קבועים בסימן ב’ האמור:

• המועד בו ניתן לדרוש פירוק שיתוף: שותף זכאי לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת.
• האם ניתן לשלול את זכות הפירוק: המחוקק קבע כי גם אם יש הסכם השולל זכות הפירוק, בית המשפט רשאי בחלוף שלוש שנים ממועד כריתת ההסכם להורות על פירוק השיתוף אם צודק בנסיבות העניין.
• כיצד מפרקים שיתוף:
  • פירוק מכוח הסכמת השותפים: דרך המלך בפירוק שיתוף הוא פירוק מכוח הסכם בין השותפים. זו החלופה הראשונה והעדיפה מבחינת הוראות החוק.
  • פירוק דרך חלוקה: היה ולא הושג הסכם, בית המשפט יורה בדבר פירוק על דרך חלוקה בעין. כלומר חלוקת המקרקעין לחלקים מוגדרים ותחומים.
  • פירוק דרך מכירה: ככל שלא ניתן לחלק את המקרקעין בעין, הרי שהאפשרות שנותרה היא פירוק על דרך מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים, כל אחד בהתאם לחלקו במקרקעין.
  • בית משותף: קיימת אפשרות להביא לפירוק מקרקעין גם בדרך של רישום בית משותף.
• פירוק דירת בני זוג: אם מדובר בדירת בני זוג אשר מתגוררים בה קטינים, בית המשפט לא יורה על פירוק השיתוף אלא לאחר מציאת פיתרון מתאים לילדים ולבן הזוג המשמורן וזאת לתקופה שבית המשפט ייקבע.

הוראה זו ייחודית לפירוק שיתוף במסגרת תא משפחתי. זאת מתוך הבנה של המחוקק כי מלבד השותפים הטבעיים בדירה (בני הזוג המתגרשים), קיימים שותפים בעל כורחם בדירה (הילדים של בני הזוג) ואשר יש צורך בשמירה על זכויותיהם כאשר הבעלים הטבעיים מתקוטטים ביניהם בדבר אופן פירוק השיתוף.

פירוק שיתוף – לפרק או להנציח את המשך השיתוף

בתי המשפט נדרשו, נדרשים וכפי הנראה עוד יידרשו רבות לתביעות בעניין פירוק השיתוף במקרקעין. במקרים אלו, עולה השאלה, זכותו של מי עדיפה? של השותף אשר רוצה לפרק את השותפות או של זה אשר עומד על זכותו להמשיך ולהחזיק בשותפות. הגישה העקרונית כפי שנקבעה על ידי בית המשפט העליון היא כי יש להעדיף את זכות הפירוק. ראו למשל את שפסק בית המשפט העליון: “…פירוק השיתוף מעודד בדרך כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירות  בשוק ועל פיתוחם” (ע”א 319/74 רובינשטיין ושות’ נ’ פיין ואח’, פ”ד ל(1) 454, 457 (ד) (1975)).

לסיכום:

חוק המקרקעין קובע כי שותף רשאי לדרוש פירוק בכל עת. כאשר הדרך העדיפה ביותר לפירוק היא באמצעות הסכם בין השותפים. באין הסכם, החלופות הנוספות הן: חלוקה בעין או חלוקה על דרך מכירה. בכל הנוגע למצבים רגישים כגון פירוק דירת בני זוג הרי שהמחוקק קבע כי תנאי לפירוק השיתוף הוא מציאת פתרון ראוי לקטינים המתגוררים בדירה וכפי שייקבע בית המשפט.

לאור כל האמור, עולה החשיבות בביצוע הפעולות הנדרשות וניהול ההליכים המשפטיים באופן המקצועי ביותר. שכן, הליך פירוק השיתוף הינו סבוך ומורכב מטבעו. קיימים בו אינטרסים מנוגדים רבים ושיקולים שונים. על כן, הינכם מוזמנים להיוועץ ולהיעזר בשירותי משרדנו, חברת עו”ד מלי טייב. אנו ניהלו הליכי פירוק שיתוף רבים וצברנו ניסיון רב בהובלת תהליכים מורכבים אלו לפתרון יעיל, איכותי וצודק לכלל השותפים והכול בתוך חיסכון בזמן וכספים רבים, ככל שניתן.