חוזה שכירות
חוזה שכירות - תדאגו לקבל את מה שמגיע לכם
שכירות מוגדרת בחוק כזכות אשר הוקנתה בתמורה להחזיק בנכס ולעשות בו שימוש באופן זמני (ראו סעיף 1 בחוק השכירות והשאילה תשל”א-1971). מלבד הגדרה עקרונית זו של יחסי שכירות בין הצדדים הרי שקיימים מנגנונים שלמים העוסקים בדיני השכירות. לכן, בין אם אתם שוכרים ובין אם אתם משכירים הרי שחובה עליכם לדעת ולהכיר את הזכויות והחובות החלות.
נדגיש כבר עתה כי עורך דין לשכירות הוא הכתובת הנכונה וכדאי כי תשאירו לו את המלאכה והאחריות בעניינים אלו, משרדנו מתמחה בדיני השכירות ולהלן נסקור מקצת מהסוגיות החשובות בתחום זה.
פעולות מקדימות
בטרם כריתת הסכם שכירות, חובה לבצע מספר פעולות מקדימות על מנת להבטיח את זכויותיכם. ככל שאתם אלו אשר באים לשכור את הדירה, ראשית עליכם לבדוק ולוודא כי מי אשר מציע לכם את הדירה להשכרה, הוא בעל זכות חוקית לעשות כן, בין אם הוא בעלים ובין אם מיופה כוח של הבעלים. בנוסף, יש לבדוק האם הדירה הינה בגדר נכס מקרקעין המותר לשימוש למגורים, לא אחת קורה כי משכירי דירות מעמידים נכסים האסורים לשמש למגורים ולמשל מרתפים, מחסנים או דירות שנבנו בחריגות בנייה וללא היתר מתאים. מן העבר השני, ככל שאתם אלו אשר מעמידים את הדירה לשכירות, הרי שגם אתם נדרשים לביצוע בדיקות מקדימות ובין היתר, ראוי לבדוק את זהות השוכרים ובמידת הצורך לערוך בדיקה רלבנטית.
זכויות וחובות
חוק השכירות והשאילה קובע בתוכו מנגנונים שלמים בכל הנוגע למארג היחסים שבין השוכר למשכיר:
- שימוש במושכר: כל עוד השוכר עומד בתנאי חוזה השכירות הרי שהוא זכאי להשתמש במושכר ולכל התקופה הקבועה בחוזה השכירות. למשכיר אין זכות לקצר את התקופה אלא אם כתוב אחרת בחוזה או אם השוכר הפר את תנאיו. למשל במקרה בו לא שולמו דמי השכירות הרי שאז רשאי המשכיר לפעול לפינוי השוכר מן הדירה.
- מטרת השכירות: השוכר נדרש לעשות שימוש במושכר אך ורק לטובת המטרות אשר הוסכמו בין הצדדים. יחד עם זאת, כאשר אין בהסכם הוראה מפורשת בדבר מטרות השכירות, הרי שמותר לשוכר לעשות כל שימוש ובלבד שלא יפגע במושכר או יכביד על המשכיר.
- תשלום דמי השכירות במועדם: על השוכר לשלם את דמי השכירות במועדם וכפי שנקבעו בין הצדדים. הפרה של חובה זו יכולה להביא לסילוקו מהמושכר באופן מיידי וללא כל זכות לפיצויים.
- שימוש ללא הפרעה: על המשכיר להימנע מלהפריע לשוכר להשתמש במושכר בכל תקופת השכירות. כך לדוגמא, משכיר אינו יכול להופיע מדי שבוע במושכר.
- השבת המושכר בתום תקופת השכירות: על השוכר להשיב את המושכר בתום תקופת השכירות ובאותו המצב אותו קיבל את הדירה בתחילת תקופת השכירות. אלא אם המשכיר או חוזה השכירות התיר אחרת.
- דירה ראויה למגורים: על המשכיר להעמיד לשוכר דירה הראויה למגורים. על פי החוק, דירה הראויה למגורים היא דירה שיש בה מערכת ניקוז סדירה, מערכות חשמל או תאורה, פתחי אוורור ותאורה טבעית, דלתות וחלונות, מערכת לאספקת מי שתייה, שירותים המופרדים במחיצה ואינה מהווה בגדר סיכון בלתי סביר לשוכר או בריאותו.
- שינויים במושכר: אסור לשוכר לבצע שינויים בנכס המושכר ללא קבלת רשות מאת המשכיר מראש.
- דמי תיווך: ככלל, אסור לדרוש מהשוכר דמי תיווך כתנאי לכריתת הסכם השכירות. שכן, המתווך הוא זה המייצג את המשכיר בד”כ ולא את השוכר. לעיתים קורה מצב בו המתווך מייצג גם את השוכר ובמקרה זה, דמי התיווך מותרים.
- סכום ערובה: החוק קובע תקרה לסכום אותו רשאי המשכיר לדרוש משוכר הדירה כערובה. באופן עקרוני, עבור דירה למגורים, הסכום המותר הוא שליש מדמי השכירות למלוא תקופת השכירות או שווי של שלושה חודשי שכירות, לפי הנמוך ביניהם.
סיכום:
כריתת חוזה שכירות מחייבת התייחסות לפרטים רבים ואיזונים בין זכויות וחובות השוכר או המשכיר. כן יש לערוך בדיקות מקדימות טרם כריתת החוזה. לפיכך, כניסה לחוזה מעין זה אינה דבר אשר יש להקל בו ראש ומומלץ להיוועץ בשירותי עורך דין לשכירות אשר בקיא בתחום וצבר ניסיון רב. משרדנו הוא הכתובת הנכונה לעניין זה ואתם מוזמנים לפנות אלינו, אנו נעשה על שניתן ובאופן מיידי כדי לקדם ולאפשר כריתת חוזה שכירות הוגן ואשר ישרת אתכם נאמנה.